1
2
3

اردیبهشت 1392

روش تفکیک املاک



 

اصطلاح تفکیک در حقوق جدیدجدید ایران پدید آمده و به مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است. لکن با آنها فرق دارد زیرا همانگونه که در مبحث قبل گفته شده در افزار باید حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد به عبارت ساده تر در افراز تعداد مالکین مشاعی باید از 2 نفر بیشتر باشند ولی در تفکیک حتی یک نفرهم که مالک شش دانگ ملکی باشد می توان آنرا به قطعات متعددی که قانوناً مقدور باشد تفکیک نماید که روش انجام انجام عمل تفکیک به شرح زیر بیان می شود :

متقاضی باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و اخذ تقاضای تفکیک آن را به ضمیمه نقشه تفکیک ملک که خود موظف به تهیه آن می باشد به ثبت محل تسلیم دارد.

تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به شعبه بایگانی و یکی از نمایندگان ارجاع می گردد.

نماینده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده وسیله متقاضی را طی نامه ای جهت تائید و موافقت با تفکیک به شهرداری محل ارسال می دارد.

نامه تخیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیکاتور به ضمیمه نقشه به شهرداری ارسال و پرونده تا وصول پاسخ شهرداری به بایگانی جهت ضبط اعاده می گردد.

تذکر 1: چنانچه ظرف دو ماه از تا ریخ ارسال نقشه به شهرداری پاسخی از ناحیه آن مرجع واصل نشود حسب مراجعه و تقاضای متقاضی اداره ثبت می تواند راساً مبادرت به تفکیک نماید.

پس از وصول پاسخ شهرداری منضم به نقشه تائید شده و ثبت آن در فتر اندیکاتور حسب دستور مسئول اداره تاریخ مراجعه بعدی متقاضی برای عزیمت به محل و انجام عملیات تفکیک تعیین و به او ابلاغ و پرونده جهت ضبط تا روز مذکور به بایگانی ارسال می شود.

در روز مقرر و با مراجعه متقاضی بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماینده و نقشه بردار را جهت عزیمت به محل و انجام عمل تفکیک تعیین می نماید.

بدیهی است چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر بوده و به نماینده و نقشه بردار فوق العاده ماموریت و هزینه سفر تعلق گیرد متقاضی موظف است آن را بشرحیکه در مباحث قبل توضیح داده شد در حساب سپرده نزد بانک ملی واریز نماید.

آنگاه نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت و پس از استقرار در محل و معرفی ملک وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین و سوابق ثبتی تطبیق و در صورتیکه قطعات تفکیکی داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین ملاحظه نگردد نقشه بردار نفشه تفکیکی را با توجه به نقشه تائید شده شهرداری ترسیم و قطعات تفکیکی را به نرخ منطقه ای ارزیابی و نماینده صورت جلسه تفکیکی را تهیه مراتب را طی گزارشی به اطلاع مسئول اداره می رسانند.

در صورت جلسه تفکیکی با تعیین ابتدا بایستی جریان ملک و سپس حدود و مشخصات کل ملک آنگاه حدود و مشخصات قطعات تفکیکی با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت به ترتیب نوشته شود و نماینده و نقشه بردار و متقاضی آن را امضاء نمایند.

مسئول اداره پس از بررسی صورت جلسه تفکیکی و تطبیق قطعات تفکیک شده با نقشه ترسیمی در صورتیکه اقدامات انجام شده را کافی تشخیص دهد صورت جلسه را جهت گواهی عدم بازداشت و اخذ هزینه تفکیک به ترتیب به دفتر بازداشتی و حسابداری ارجاع می نماید.

متصدی دفتر بازداشتی پس از انجام گواهی لازم مبنی بر عدم بازداشت پرونده را به حسابداری ارسال می دارد.

متصدی حسابداری هزینه تفکیک را بر مبنای بهای مندرج در برگ رازیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار محاسبه و قبض رمبوطه را صادر و جهت واریز در بانک ملی به متقاضی تسلیم می دارد.

متقاضی پس از واریز هزینه تفکیک در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را به ثبت اعاده تا ضمینه پرونده شود.

متصدی حسابداری پس ازضمیمه نمودن قبض مربوطه به واریز هزینه تفکیک به پرونده و گواهی وصول آن را جهت اقدام بعدی نزد مسئول اداره ارسال می دارد.

مسئول اداره پس از کنترل و بررسی عملیات انجام شده صورت جلسه تفکیکی را امضاء و همراه با پرونده به دفتر اندیکاتور می فرستد

متصدی دفتر اندیکاتور پس از درج شماره بر صورت جلسه آن را عطف به سابقه به دفترخانه درخواست کننده تفکیک ارسال و پرونده را جهت ضبط در ردیف مربوطه به بایگانی اعاده می دهد

همه چیز درباره قولنامه



 

آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونى و شرعى ندارد و دادگاه ها نمى توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. اما اگر در قولنامه مسأله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولى که قانوناً باید با سند رسمى واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حکایت از وقوع بیعى میان طرفین نماید و داراى امضاى طرفین باشد و جز این امر مطلب دیگرى در آن گنجانده نشده باشد، چنین سند یا قولنامه اى از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمى نمى توانند به آن اعتبار یا ترتیب اثر دهند. مگر در موارد استثنا.

اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادى میان دو طرف باشد که یک طرف به موجب آن قرارداد متعهد مى شود مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتى از آن را حین تنظیم قرارداد دریافت مى دارد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را بپذیرد و هر دو آن را امضا نمایند چنین قولنامه اى در حقیقت یک قرارداد است و تعهد ابتدایى نیست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذینفع مى تواند از طریق مراجع قضایى الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مى تواند حکم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نماید و ممکن است متن قولنامه به نحوى تنظیم گردد که دلالت نماید بر این که قصد طرفین آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در این صورت دادگاه مى تواند در صورت تقاضاى خواهان، حکم به الزام به انجام معامله رسمى و پرداخت وجه الالتزام صادر نماید .

ماهیت قولنامه در ساحت شریعت و قانون

چکیده

حکمت اجباری شدن ثبت املاک وتشریفات مربوط به خرید وفروش آن جلوگیری از وقوع معاملات معارض ؛اعمال نظارت برانتقال سرزمین ملی؛اجرای قوانین مالیاتی و توزیع عادلانه زمین است .وازاین لحاظ به نظم عمومی ارتباط نزدیکی دارد.وبا نگاهی دقیق به ابعاد مختلف مقررات ثبتی چنین دانسته می شود که هدف از وضع آن ایجاد نظم حقوقی در روابط مالی ومعاملاتی مردم بوده واز این طریق خواسته است منا زعات وکشمکش های اجتماعی را کاهش داده وزندگی سرشار از اطمینان وآرامش را برای جامعه به ارمغان آورد وقاعدتا هر نگاه وتفسیری که معارض آن باشد محکوم به بطلان می باشد و باید اصلاح گردد .

پیش گفتار

همان طور که دستیابی به مسکن مناسب از عوامل موثر در رشد و بالندگی جامعه بشری می باشد مقررات وقوانین جاری درجامعه هم باید به گونه ای تنظیم شود که بستر آرام بخشی را برای مردم فراهم سازد که متا سفانه تعارضات بین تفاسیر در ساحت شریعت وحقوق از یک سو و وجود نقاط آسیب درباورها وتعهدات اخلاقی عموم مردم درزمان مواجهه با مشکلات وبه تعبیر دیگر زیاده خواهی های رو به فزون وگسست های جامعه سوزی که درمناسبات اقتصادی جامعه هر از گاهی خود نمایی می کند موجب گردیده خرید وفروش مسکن وحتی درمواقعی رهن واجاره مسکن نیز درگیرودار بی اخلاقی ها وسستی های قوانین وآرای محاکم دستخوش مشکلات و نابسامانی ها قرار گیرد.

موضوع قولنامه وعملکرد بنگاه های املاک امروزه موجبات معضلاتی برای زندگی عمومی مردم ومحاکم گردیده ؛به گونه ای که پرونده های بی شماری دردادگاهها درحال رسیدگی است که ناشی از معاملات قولنامه ای بوده که فروشنده ملکی را به طریق قولنامه به جند نفر فروخته است و یا اینکه بدون داشتن مالکیت یا اذن فروش ملک را به دیگری ابتیاع نموده ویا خانه ای را به رهن و اجاره چند نفر در زمان واحدی درآورده است.که سرمنشاء عمده این وضعیت به بی اخلاقی های حاکم در جامعه وبی ثباتی تعهدات انسانی از یک جهت ونا بسامانی های مهارتی دربنگاههای املاک وعدم حاکمیت مهندس علمی و حقوقی درروابط دولت ومردم مرتبط می باشد .!! ونگارنده دراین یادداشت بر آن است که ماهیت قولنامه را درساحت شریعت وحقوق دست مایه تحلیل قرار دهد وراهی برای برون رفت از معضل معاملات قولنامه ای را پیش روی قرار دهد.

قولنامه درساحت شرع:

عربون(قولنامه)به فتح عین وراء وعربون والعربان با ضمه عین وسکون راء اسمی است غیر عربی که به گفته مولف المعجم الوسیط عبارت است:مقداری از بها که پیشتر،پرداخت می شود تا اگر معامله انجام پذیرفت بخشی از بهای کامل باشد وگر نه از آن فروشنده باشد.ابن اثیر نیز درهمین راستا قولنامه را چنین شرح کرده است:کالایی را خریده وبه صاحب آن چیزی پرداخت کرده باشد تا اگر معا مله انجام یابد بخشی از بها به حساب آید وگر نه ازآن صاحب کالا باشد وخریدار حق بازگرداندن آن را ندارد.ومشابه همین تعریف درآثار امام مالکی وسایرین هم آمده است.

باملاحظه این دسته ازشروح وارده برمفهوم شرعی قولنامه است که موجب گردیده اهل شریعت درماهیت قولنامه قائل شوند که:قولنامه همانند فروختن با حق خیار ، مشروط است بدین سان که دو طرف به خریدار حق خیار می دهند به شرط پرداخت مبلغی معین. بدین معنی که قرارداد فروش همراه است با حق خیار مشروط به تملیک درآوردن آن چه به فروشنده پرداخته است ،به هنگام برهم زدن معامله .و اگر آن را برهم نزدند مبلغ پرداختی بخشی از بها به حساب آید و از این رو درقواعد شریعت فروش قولنامه ای همان فروختن با شرط حق خیار مشروط به نظر آمده و جایز می باشد زیرا شرط مذکور ذاتا جایز ورضایتمندانه درخود قرارداد آمده است.
مبنای مکملی که درنظر اهل شریعت درجهت مجاز بودن خرید وفروش به طریق قولنامه رسیده است،احادیث مستند از نبی مکرم اسلام وحضرت علی (ع)است که فر مو ده اند:<المسلمون عند شروطهم الا کل شرط خالف کتاب الله عز وجل ،فلا یجوز><لا یجوز البیع العر بون الا ان یکون نقدا من الثمن>قولنامه در لسان حضرت امیر (ع)جز در صورتی که بخشی از پول بها با شد جایز نیست.وبه تعبیر دیگری فروش قولنامه ای تنها در صورتی که به هنگام امضای نهایی معامله بخشی از بها به حساب آید جایز شمرده شده است نه آنگاه که جدا از خود بها باشد.

با ملاحظه همین ملاکات است که درفتاوای فقهای عظام وطریق شریعت قولنامه بخشی از مبایعه تلقی گردیده و مفاد آن صحیح و الزام آور می باشد. و درشرایط کنونی نیز روح حاکم بر دادگاههای ایران پذیرش وتنفیذ قولنامه هاست. و بر همین اساس هیات عمومی دیوان عالی کشور در 2 مرحله ودر 2رای نقض واصراری به شمار ه های سی دو - یک هزار و سیصد و هفتاد و چهار- و شش یک هزار و سیصد و هفتاد و پنج ، حکم برصحت و موثر بودن آثار تعهدات مندرج در قولنامه داده و آن را فروش نامه به حساب آورده است.

ماهیت قولنامه درساحت قانون:

اصل حا کمیت اراده که در متون قانون از جمله مواد صد و نود و یک و 339ق.م اشاره شده است ضروری می سازد هر ماهیت حقوقی را که اراده دو طرف یک قرداد انشا می کند درعا لم اعتبار وحقوق تحقق یابد وهیچ مانعی جلوی خلاقیت اراده انسان را نگیرد ،مگر اینکه مانع مزبور برخاسته از یک مصلحت باشد.مانند تاثیر اراده در معامله مربوط به مواد مخدر.پس اگر از منظر صحت اراده ونفوذ آن به موضوع نگریسته شود چنین می آموزیم،که:فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی را نمی توان باطل دانست.بلکه باید ان را درمعامله صحیحی شمرد که پیش از ثبت سند عادی نزد ادارات دولتی ومحاکم دادگستری ،آشکار ساخت .

بانگاهی گویا به بعضی از مواد قانون ثبت هم چنین پنداشته نمی شود که فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی باطل باشد. بلکه آنچه که به اتفاق در مواد پیرا مون آن ذکر شده است حکایت از آثار آن دراستفاده در ادارات دولتی و.... دارد.مانند ماده 48 قانون ثبت اشاره به عدم پذیرش این گونه اسناد در ادارات ومحاکم دارد. و از این لحا ظ گفته می شود آنچه درماده 48 مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است،سند معامله است،نه خود معامله. و این که عنوان محاکم در کنار ادارات دراین ماده یاد شده است منظور به صرف ارایه آن نزد ادارات و محاکم بدون رسیدگی و رای قضایی مورد نظر است نه اینکه در مقام دعوی. و حتی منظور نظر قانونگذار در غیر ممکن بودن در ارائه به ادارات هم فهمیده نمی شود که سند باطل است بلکه مفهوم آن این است که برای اعمال تصرفات مالکانه مانند وثیقه گذاشتن ملک سند ثبت نشده در بانک ها یا تحصیل پروانه ساختمانی و...ممکن نیست.

به این ترتیب درمقام تفسیر ماده چهل و هشت قانون ثبت چنین پنداشته شده است که:عنایت قانون گذار صرفا سند ثبت نشده معامله غیر منقول وهدف محدود کردن دلیلیت و آثار سند مزبور بوده است نه سلب اعتبار از معامله مال غیر منقول مندرج درقولنامه.
ایضا ماده 22 قانون ثبت که می گوید:«دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده ویا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و انتقال آن دردفتر املاک به ثبت رسیده مالک خواهد شناخت» دلالت بر بطلان معامله ای که دردفتر املاک ثبت نشده است ندارد و از نگاه دیگر توجه به مواد 72 و93 قانون ثبت چنین مستفاد می گرددکه سند عادی در موارد و شرایط محدودی از اعتبار نیز برخوردار می باشد.زیرا آمده است:کلیه معاملات غیر منقولی که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است به طرفین معا مله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود.
اطلاق ماده 1291 ق.م نیز دلالت بر این دارد که سند عادی مربوط به معامله غیر منقول درصورتی که طرفی که سند علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند یا سند عادی مزبور دردادگاه ثابت گردد،از اعتبار سند رسمی برخوردار خواهد بود.درسالهای اخیر در بعضی از قوانین از جمله قانون اراضی شهری وقانون زمین شهری وآئین نامه مربوط به آن وماده 147اصلاح قانون ثبت مصوب سال1365،به موارد متعدد دیگری برخورد می کنیم که در آن اعتبار انتقال زمین بدون تنظیم سند رسمی و با تنظیم سند عادی مورد تایید قرار گرفته است.با ملاحظه آن چه از از منظر حقوقی وقانونی بدست آمد این که:از جمله آثار بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی این است که خریدار می تواند حتی بدون د رخواست الزام فروشنده به تنظیم و امضای سند رسمی بیع ،فروشنده را ملزم به تسلیم مبیع کند.

سوالات پیش رو

یک - هرگاه مال غیر منقول ،توسط مالک به 2 نفر ،یکی با سندرسمی ودیگری با سند عادی دارای تاریخ مقدّم برتاریخ سند رسمی قرار گیرد تکلیف چه می شود؟

دو - هر گاه یک ملک باسند عادی به 2 نفر فروخته شود تکلیف چیست؟

جواب سوالها

یک - سندعادی قابل استناد در برابر خریدار با سندرسمی نیست. زیرا طبق ماده 1305ق.م چنین وضع شده است که: در اسناد رسمی تاریخ معتبر است حتی علیه اشخاص ثالث. ولی در اسنادِ عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبراست.

جواب سوال دو - برای پاسخ به این سوال که فراوان اتفاق می افتد باید جهات و موقعیت های چند گانه ای را ملاحظه کرد:
اولا:اگر هرچند سند فاقد تاریخ یا دارای تاریخ واحدی باشند و تقدم هیچ یک بردبگری نیز از سوی فروشنده تایید نمی شود درنتیجه نمی توان هیچ یک را بر دیگر ترجیح داد که نتیجه حاصل از این ابهام رد خواسته دارندگان سند عادی در موضوع مطروحه دردادگاه مبنی برالزام فروشنده به تنظیم سند رسمی است.
ثانیا:اگر بایع تقدم تاریخ یکی از چند بیع واقع شده تایید کند باید بیعی که تقدم آن به وسیله بایع مقدم شمرده شده است دارای اعتبار دانست.
ثالثا:اگر سندهای موردبحث دارای تاریخ متفاوت یا یکی از آنها دارای تاریخ ودیگری بدون تاریخ باشد، سند عادی تاریخ دار یا دارای تاریخ مقدم معتبر به حساب خواهد آمد.

اجتماع شریعت و قانون:

درحال حاضر رویه قضایی به حق ،گرایش به معتبر دانستن سند عادی در موضوع تنظیم سند معامله املاک ثبت شده می باشند که این وضع منبعث از تفسیر وبرداشت فقها وحقوقدانان از مفهوم فقهی وقانونی قولنامه می باشد.
از این رو هیچ تزاحمی در مبنا وتعریف مفهوم و کارکرد قولنامه در ساحت فقه قانون به نظر نمی رسد. بلکه هر یک با زبان مخصوص به خود به صحت آن پرداخته اند و درهیچ قالبی نمی توان اختلافی در این میان مشاهده کرد. اما مشکل چیست؟

به نظر نگارنده سطور؛ مشکل در مفهوم و منطوق کلام اصحاب فقه وحقوق نیست بلکه آن چه که باعث شده است موضوع تنظیم قولنامه ها دغدغه اهل قضا وجامعه حقوقی شود هرج ومرج حاکم در بنگاههای املاک وبه تبع آن نابسا مانی هایی که در نتجه تنظیم غیر علمی وغیر اصولی قولنامه ها واصولا اسناد عادی گریبان گیر جامعه کرده است.

الف - ازسویی کم سوادی و گاهی کم سوادی بنگاهداران موجب می شود بزهکاران و باندهای تبهکار ازفرصت استفاده کرده واموا ل خود و دیگران را به چند نفر فروخته و از این میان موجب مشکلات بی شماری را برای مردم ودولت فراهم می سازند.

ب - عدم صلاحیت بنگاهها در استعلام و پاسخگو نبودن مراجع ذی ربط به آنها معامله ای را واقع می شود که در عالم خارج ظهور نداشته وباعث پیدایش امیدهای کاذب در مردم وبعد ناهنجاریها ی طاقت فرسایی را بدنبال دارد.

ج - ازدحام و تراکم پرونده های قضایی یکی از بحرانهای پیش روی دستگاه قضایی بوده که مشکلات اخلاقی، اقتصادی واجتماعی فرارانی را درپی داشته است که در این مجال امکان پرداختن به آن نیست واین منطقی نیست که از یک طرف اسناد عادی را معتبر بدانیم واز سوی دیگر درمواجهه با اختلاف راه حل را به محاکم بسپاریم ! و از این راه باعث انباشت مشکلات شویم!!

د - نظم عمومی وعدم تعارض آرا و اقدامات با آن از جمله اموری است که همگان بر آن اتفاق نظر دارند وچیزی نیست که بتوان برای مراعات حال وزندگی دسته ای از مردم از آن سرپیچی کرد . و حکمت اجباری شدن ثبت املاک و تشریفات مربوط به خرید و فروش آنها ،جلوگیری از معاملات معارض ،اعمال نظارت برانتقال سرزمین ملی ،اجرای قوانین مالیات،و توزیع عادلانه زمین است و از این لحاظ با نظم عمومی ارتباط کامل و تنگاتنگی دارد واعتقاد به اینکه بیع و انتقال با سند عادی واقع می شود و ثبت در دفتر رسمی تشریفات متمم آن است همه تمهیدات را بیهوده می کند.

راه حل

یک- با قبول صحت عقد بیع یا اجاره وصلح و...با سند عادی اما تنظیمات بنگاهها وکلا اسناد عادی را همان قولنامه پذیرا باشیم و اگر پولی هم رد و بدل می شود با ذکر ضمانت و اصطلاحی مشابه آن که اثری از تحقق بیع نباشد.

دو - تحقق بیع را لزوما از صلاحیت های دفاتر اسناد بدانیم زیرا با صلاحیتی که دارند قبل از هر اقدامی از اهلیت متعاملین وعدم ممنوعیت قانونی طرفین برای معامله ونسبت بایع و موجر یا سایرین آگاهی پیدا می کنند و درنتیجه از بسیاری از ناملایمات کاسته می شود.

سه - راهکارههای مناسب برای تعیین جایگاهی قانونی ومسئولیت پذیر برای مشاورین املاک می تواند درکاهش مشکلات موثر باشد .زیرا در شرایط کنونی نظر به تحقیقاتی که صورت گرفته شده است بنگاهها هیچگونه جایگاهی در میان متعاملین ندارند الا یک واسطه عرفی!! و معلوم نیست که آیا تعریف و وظایف دلال برآنها متو جه است یا حق العمل کار یا وکیل و... ازاین رو به نظر می رسد می بایست با الهام از قوانین موجود راهکاری مناسب درنظر گرفته شود.
شرح وظایف وتعریفی که از صنعت دلالی در قانون تجارت وقانون مصوب 1317و آیین نامه دلالی معاملات ملکی مصوب 1319با عملکرد بیرونی صاحبان بنگاهها شباهت فراوانی دارد که صدور پروانه اشتغال این دسته از مشاغل براساس شرح وظایف دلالی معاملات املاک صادر گردد و مسئولیت های هر یک از دارندگان پروانه ها براساس تعریفی باشد که برای دلال صورت گرفته است .
آنگاه می توان بر اساس آن با سپردن تمام مسئولیت به شخص دلال بدون ورود در این که سندی به نام مبایعه تنظیم گردد؛شخص دلال به نمایندگی از متعاملین موظف به انطباق صورت جلسه ای امر بیع را به تنظیم در دفتر خانه مطابق قانون ارجاع می دهد.که با این فرض نتایج ذیل حاصل می شود:

الف : نظم عمومی مورد احترام قرار گرفته می شود.
ب : سند عادی وتعهد آوری تنظیم نشده است که برای اثبات آن موجبات افزایش پرونده های قضایی در دادگستری فراهم شود.
ج : تکلیف داشته های قانونی کشور درحوزه اموال غیر منقول هم از ثبات بیشتری برخوردار می گردد.
د : زمینه فعالیت باند های بزه مانند جاعلین،شرخران وکلاهبرداران و....مسدود می گردد.

توسعه فرهنگ استفاده از سند رسمی وکم شدن معاملات وکالتی به شفاف شدن نظام مالیاتی وافزایش در امد دولت نیز کمک خواهد نمود.

منبع : سایت دیوانعالی کشور و وبلاگ وکلای دادخواهان
برگرفته از سایت گروه وکلای کاسپین

مهریه بیش از 110 سکه مجازات حبس ندارد!!!!!!

محدودیتی در محکومیت زندان مردانی که قادر به پرداخت مهریه همسر خود نیستند، اعمال می‌شود.

به گزارش خبرنگار پارلمانی خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا)، نمایندگان مجلس در ادامه بررسی لایحه حمایت خانواده، پیشنهادی را به تصویب رساندند که بر اساس آن هرگاه مهریه در زمان وقوع عقد تا ۱۱۰ سکه بهار آزادی طرح جدید یا معادل آن باشد، وصول آن مشمول قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی است و هرگاه مهریه بیش از این مقدار باشد صرفا ملائت زوج، ملاک پرداخت خواهد بود. بر این اساس مقررات سابق در مورد احتساب مهریه به نرخ روز کماکان برقرار است.

نمایندگان پس از انجام بررسی‌های طولانی با ۱۱۰ رای موافق، ۳۰ رای مخالف و ۲۵ رای ممتنع این پیشنهاد را به تصویب رساندند.
این پیشنهاد توسط نیره اخوان ارائه شد و نورالله حیدری در مخالفت با آن گفت: این مساله با فرهنگ جامعه سازگاری ندارد و باید پرسید که چه ضمانتی برای تمکین خانواده‌ها به این امر وجود خواهد داشت.

اقبال محمدی نیز در موافقت با پیشنهاد مطرح شده، به معضل پرداخت مهریه‌های نامتعارف و روانه شدن مردان به زندان‌ها اشاره کرد و گفت: وقتی قانونی وضع می‌کنیم همه آحاد جامعه باید به آن عمل کنند.

به گفته وی، با تصویب این پیشنهاد از سوءاستفاده برخی خانواده‌ها از مبلغ مهریه جلوگیری می‌شود.
حین مذاکرات، ابطحی عضو کمیسیون امور داخلی و شوراها با ارائه اخطار قانون اساسی گفت: اصل ۴ قانون اساسی تکلیف کرده که هیچ مصوبه‌ای خلاف شرع نباشد.
وی با قرائت آیه ۲۰ سوره نساء، افزود: هنگامی که خلیفه دوم اظهار کرد مهریه‌ها باید به مهریه دختران پیامبر بازگشت کرده و کاهش یابد، عجوزه‌ای آیه مذکور را قرائت کرد و خلیفه دوم گفت که همه مردم افقه هستند حتی عجوزه‌ها. این در حالی است که در حال حاضر پیشنهاد مذکور خلاف آیه قرآن است و مراجع تقلید و علما باید وارد قضیه شوند.
وی افزود: الان ۱۱۰ سکه برابر ۱۱۰ میلیون تومان است. کدام خانواده می‌تواند این مقدار را پرداخت کند؟

به گفته وی، تصویب این پیشنهاد باعث می‌شود خانواده‌ها متجری از قانون اسلام شوند. ما نباید در این حوزه وارد شویم مگر این‌که حکم ولایی وجود داشته باشد.
باهنر که ریاست جلسه را بر عهده داشت، در پاسخ، اخطار وی را وارد ندانست و گفت: طبق این پیشنهاد قانون می‌تواند مهریه تا ۱۱۰ سکه را پیگیری کند. فکر نمی‌کنم این موضوع مشکل شرعی داشته باشد البته شورای نگهبان نیز نظر خود را اعلام خواهد کرد.

نحوه آسان محاسبه ارزش روز مهریه!!!!!؟


سال هاست  به موجب ماده‌ 2 آیین‌ نامه‌ اجرایی‌ قانون‌ الحاق‌ یک‌ تبصره‌ به‌ ماده‌ 1082 قانون‌ مدنی‌ مصوب‌ مورخ 13/2/77 هیات‌ وزیران‌، نحوه‌ محاسبه‌ ارزش‌ مهریه‌ به‌ نرخ روز است.

براین اساس هرگاه ‌مبلغ‌ مهریه‌ مندرج‌ در عقد نامه‌، در عدد شاخص‌ سال‌ قبل ضرب شود  و سپس تقسیم بر عدد شاخص‌ سال وقوع عقد  گردد؛ ارزش‌ مهریه‌ روز تعیین می گردد.

با توجه به پیچیدگی عملیات بالا و برای آسان شدن محاسبه، و بنا به درخواست خوانندگان، در جدول زیر عملیات حاصل از ضریب های بالا پیش تر انجام شده است.  

بنابراین کافی است برای به دست آوردن مبلغ مهریه خود به نرخ شاخص روز (سال1389)، مبلغ مهریه  را در ضریب سال وقوع عقد (آمده در جدول زیر) ضرب نمایید تا مبلغ مورد نظرتان  به دست آید.

سال

ضریب

سال

ضریب

سال

ضریب

۱۳۱۵

50/10151

1341

25/615

1367

38/38

۱۳۱۶

67/6767

1342

25/615

1368

70/32

۱۳۱۷

67/6767

1343

09/580

1369

99/29

۱۳۱۸

67/6767

1344

09/580

1370

85/24

۱۳۱۹

67/6767

1345

09/580

1371

97/19

۱۳۲۰

60/4060

1346

09/580

1372

27/16

۱۳۲۱

89/2255

1347

98/563

1373

03/12

۱۳۲۲

15/1015

1348

73/548

1374

06/8

۱۳۲۳

15/1015

1349

29/534

1375

54/6

۱۳۲۴

30/1194

1350

58/507

1376

58/5

۱۳۲۵

54/1353

1351

41/483

1377

72/4

۱۳۲۶

94/1368

1352

98/431

1378

93/3

۱۳۲۷

95/1127

1353

99/375

1379

49/3

۱۳۲۸

58/1068

1354

12/344

1380

14/3

۱۳۲۹

54/1353

1355

25/294

1381

71/2

۱۳۳۰

30/1194

1356

09/236

1382

34/2

۱۳۳۱

95/1127

1357

72/213

1383

03/2

۱۳۳۲

58/1068

1358

54/191

1384

84/1

۱۳۳۳

74/882

1359

99/154

1385

65/1

۱۳۳۴

74/882

1360

11/126

1386

39/1

۱۳۳۵

12/812

1361

75/105

1387

11/1

۱۳۳۶

89/780

1362

29/92

1388

1

۱۳۳۷

89/780

1363

56/83

۱۳۳۸

77/676

1364

09/78

۱۳۳۹

47/634

۱۳۶۵

۲۵/۶۳

۱۳۴۰

47/634

۱۳۶۶

۵۲/۴۹


شایان ذکر است برای به دست آوردن میزان مهریه  همسر متوفی و خروج معادل آن از ماترک بایستی ضریب سال ازدواج تقسیم بر ضریب سال قبل از فوت شود و سپس عدد به دست آمده در مبلغ مهریه ضرب شود.

چطور می‌ توانم نام و نام خانوادگی‌ ام را تغییر دهم؟


آیا از نامی که والدینتان برایتان برگزیده‌اند ناخشنودید، پسوند نام فامیلتان به نظرتان زشت است یا واژه بدی را تداعی می‌کند؟ به هر حال و به هر دلیل اگر قصد دارید نام یا نام خوانوادگی‌تان را تغییر دهید مطلب زیر را بخوانید:

به گزارش ایسنا در سایت پارسینه درباره تغییر محتویات اسناد سجلی آمده است:

معاون امور اسناد هویتی سازمان ثبت‌ احوال کشور از تدوین لایحه‌ای برای دادن اختیار تغییر نام به ایرانیان پس از رسیدن به 18 سالگی از سوی سازمان ثبت‌احوال خبر داد. جالب است بدانیم که طبق گزارش جام جم آن لاین فقط در سال 89 بیش از 22 هزار درخواست تغییر نام در ثبت ‌احوال کشور مورد بررسی قرار گرفته است. این موضوع بهانه‌ای برای طرح سوالات در زمینه تغییر شناسنامه (تغییر نام خانوادگی، نام کوچک و سن) با توجه به قوانین و مقررات موجود را سبب شد.

پرسش اول: شرایط و مدارک لازم برای تغییر نام خانوادگی چیست؟ آیا هر نام خانوادگی قابل تغییر است یا خیر؟

پاسخ: به موجب ماده ۴۰ قانون ثبت احوال تغییر نام خانوادگی اشخاص منحصرا” با تصویب سازمان ثبت احوال کشور خواهد بود.

اشخاص می‌توانند در موارد ذیل درخواست تغییر نام خانوادگی نمایند:

۱- نام خانوادگی بیش از دو کلمه و یا بیش از یک کلمه و یک حرف یا عدد یا پسوند و یا بطور مطلق یا مضاف نام محل باشد

2- نام خانوادگی از واژه‌های مستهجن و ناپسند ترکیب شده باشد

3- نام خانوادگی از واژه‌های خارجی باشد

۴- نام خانوادگی‌ مذموم و مغایر ارزشهای فرهنگ اسلامی باشد

5- اسامی محل بطور مطلق و مضاف

۶-واژه‌هایی که از القاب و اسامی مربوط به عناوین علمی اعم از درجات و مؤسسات علمی مانند دکتر ، دانشگاه و یا مناصب دولتی از لشکری و کشوری بصورت مطلق باشد و مواردی دیگر که در قانون ذکر شده‌اند.

پرسش دوم: آیا می‌توان نام کوچک خود را تغییر داد؟ برای این منظور کدام مرجع برای رسیدگی صالح است؟

در پاره‌ای موارد شخص متقاضی می‌تواند تقاضای تغییر نام کوچک خود را بنماید. این موارد عبارتند از نامهای ممنوع یعنی نام‌هایی که موجب هتک حیثیت مقدسات اسلامی شوند، عناوین و القاب قدیم مانند امین‌الدوله ، نامهای زننده یا مستهجن یا نامتناسب با جنس، اسامی افراد همنام در خانواده. همچنین است در مورد کسانی‌که به موجب تبصره ۶ ماده ۲۰ قانون ثبت احوال با تائید مراجع ذیصلاح به دین مبین اسلام مشرف شده باشند و یا اینکه در نام کوچک چیزی زائد و غیرضروری و یا ناشی از اشتباه اشخاص وجود داشته باشد. در این موارد مرجع صالح برای تغییر نام، هیات حل اختلاف اداره ثبت احوال است. اما موارد دیگر مانند تغییر نام‌های غیرموجه و ناخوشایند در صلاحیت محاکم دادگستری است.

پرسش سوم: آیا می‌توان تاریخ قید شده در شناسنامه را تغییر داد؟ آیا تغییر سن امکان‌پذیر است؟

در پاسخ به این سوال دو فرض ممکن است. اگر متقاضی مدعی شود اختلاف سن واقعی او با سن مندرج در شناسنامه‌اش بیشتر از پنج سال است، تشخیص و حل اختلاف با کمیسیون 5 نفره تشخیص سن محل صدور شناسنامة صاحب سند خواهد بود. کمیسیون می‌‏تواند در صورت لزوم، صاحب سند را برای معاینه و تعیین سن به پزشکی قانونی معرفی کند و تصمیم کمیسیون تشخیص سن نیز قابل اعتراض نخواهد بود.

در صورتی که ادعای اختلاف سن واقعی و سن مندرج در شناسنامه کمتر از 5 سال باشد باید به دادگستری رجوع و با رعایت مقررات و تشریفات مربوطه و تقدیم دادخواست طرح دعوا کند.

نظرسنجی

نحوه آشنایی با وب سایت؟

جستجو

آمار بازدیدکنندگان

2
45
285550