1
2
3
نکات کلیدی قراردادهای مشارکت در ساخت که باید بدانیم
جنوبی یا شمالی بودن ساختمان

خانه‌هاي شمالي امن‌ترند

در شهرهاي بزرگ براي نورگيري بهتر جهت شمالي، جنوبي بهتر است و اين به عنوان يك امتياز محسوب مي‌شود ولي شناخت ويژگي‌هاي نورهاي جبهه‌هاي گوناگون مي‌تواند در تعيين جهت‌گيري، بسته به نظر طراحي تغيير كند. نور جنوب در نيمكره شمالي زمين جهت اصلي نورگيري است چرا كه خورشيد براي اين قسمت همواره از طرف جنوب مي‌تابد، بنابراين انرژي گرمايي و نوراني زيادي دارد. نور شرق و غرب نورهايي هستند كه تنها ساعات محدودي از روز درك مي‌شوند. نور شرق به هنگام صبح با انرژي گرمايي كم و روشنايي متوسط بوده و نور غرب كه به اصطلاح نور تيزي است، چشم را اذيت مي‌كند. درباره نور شمال بايد گفت اين نور از انعكاس خورشيد روي سطوح ديگر درك مي‌شود زيرا هرگز خورشيد متمايل به شمال نمي‌شود و نوري انعكاسي است. به همين علت، انرژي نوراني و گرمايي متعادلي دارد. با اين تفاسير، براي مثال بهتر است آشپزخانه سمت نور شمال باشد. البته قرارگيري فضاها بر اين اساس حكم نيست بلكه پيشنهاد است و طراحي مي‌تواند به گونه‌اي باشد كه نور غرب نيز نوري مناسب باشد

وقتي براي خريد خانه مي‌رويد، بعضي از خانه‌ها شمالي هستند و بعضي جنوبي. خانه‌هايي که در هنگام ورود ابتدا به حياط وارد مي‌شويد و بعد بعه داخل ساختمان راه پيدا مي‌کنيد به اصطلاح شمالي گفته مي‌شوند و خانه‌هايي که بلافاصله وارد ساختمان و راه‌پله‌ها مي‌شويد و اغلب حياط در پشت خانه است، در اصطلاح جنوبي هستند

قديمي‌ترها و مسن‌ترها خانه‌هاي شمالي را بيشتر دوست دارند و وقتي براي خريد خانه مراجعه مي‌کنند به ما مي‌گويند شمالي باشد. علت اين انتخاب از دو جنبه قابل طرح است. يکي اينکه نور بيشتري به خصوص در آشپزخانه و پذيرايي دارند و ديگري که اهميت آن بيشتر است امنيت خانه هاي شمالي است. اين خانه‌ها به خاطر ديدي خوبي که ساکنان آن به حياط و ورودي دارند از دزدي در امان هستند و اغلب جرم و جنايت در اين خانه‌ها کمتر از خانه‌هاي جنوبي است

برآورد سرمایه گذاری و سود

اقتصاد ایران به این دلیل از نگاه صاحب نظران اقتصادی معیوب است که در کشور، مسکن کالایی با ارزش سرمایه ای به حساب می آید. سرمایه گذاری در این بخش به اندازه ای سودآور است که دولت نیز خود به یکی از سرمایه گذاران اصلی در این بخش تبدیل شده است

در ایران، با هر بحران اقتصادی، بخش اعظمی از نقدینگی، خواه ناخواه، راه بازار سرمایه گذاری مسکن را پیش می گیرد و تلاش می کند تا مکانی امن برای خود پیدا کند. از سویی، اظهار نظرهای متفاوتی در این باره وجود دارد که آیا سرمایه گذاری ها در بازار مسکن درست است یا اشتباه؟ عده ای می گویند هرگز نباید بازار مسکن به مأمنی برای سرمایه داران تبدیل شود و دیگر کارشناسان بر این باورند که اگر سرمایه گذاری در این بخش اصولی باشد، مفید هم خواهد بود. اما نکته تأمل برانگیز آن است که در صورت اجبار به پذیرش سرمایه ها در این بخش، بهترین شیوه برای سرمایه گذاری کدام خواهد بود؟ آن سرمایه گذاری هدف است که نه تنها به لحاظ ایجاد تورم، باری بر دوش مسکن نگذارد، بلکه بتواند کمبود عرضه را نیز در بازار مسکن جبران کند. گفته می شود یکی از دلایل ناخوشایند بودن سرمایه گذاری ها در بازار مسکن نگاه افراد نسبت به سرمایه گذاری در این بخش است گروه ما در صدد است که با توجه به کارشناسان تحصیل کرده در این رشته با ارائه راه حل های نوین در راستای سرمایه گذاری های شخصی شما نقش مشاور و راهنما را در کنار شما همراهی نماید

قوانین مربوط به زمین و نحوه خرید و تملک اراضی

قوانین مربوط به زمین و نحوه خرید و تملک اراضی

آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری

 مجموعه قوانین و مقررات مربوط به زمین و نحوه خرید و تملک اراضی

ماده 4- ‌كساني كه در يك يا چند قطعه زمين اعم از داير و باير مشاعاً شريك باشند، در صورتي كه سهم هر يك بيش از هزار متر مربع نگردد، مي‌توانند مجتمعاً‌ عمران نمايند و با هر يك پس از تجميع يا انتقال يا افراز با رعايت ساير ضوابط و شرايط منفرداً يا مجتمعاً براي عمران زمين خود پروانه اخذ نمايند. هر‌گونه تجميع و افراز و انتقال سهام مشاعي اراضي باير و داير بين يكديگر تا حد نصاب مقرر براي منتقل‌اليه با رعايت ضوابط شهرداري بلامانع است.

 

‌ماده 12- ‌كليه مراجعي كه به نحوي از انحاء در ارتباط با ارضي شهري اقداماتي از قبيل نقل و انتقال صدور مجوزهاي قانوني و پروانه‌هاي حفر چاه يا ساختماني و‌غيره انجام مي‌دهند ملزم و موظفند قبل از هر گونه اقدامي بدواً نظر وزارت مسكن و شهرسازي را درباره نوع زمين استعلام نمايند، مگر اين كه با توجه‌به ساير مواد آيين‌نامه نوع زمين مشخص و معين باشد. چنانچه وزارت مسكن و شهرسازي ظرف مدت يك ماه پاسخ استعلام مراجع مذكور در اين ماده‌را ندهد مراجع مزبور مي‌توانند رأساً اقدام نمايند

 

‌ماده 22- ‌وزارت مسكن و شهرسازي براي امر مسكن و خدمات عمومي طبق ضوابط شهرسازي در شهرهاي موضوع ماده 9 قانون و براي اجراي طرحهاي دولتي‌و تأسيسات عمومی و زيربنايي در سطح كشور نسبت به خريد و تملك اراضي باير و داير اقدام مي‌نمايد و شهرداريهاي براي طرحهاي خود و يا واگذاري‌زمين معوض با رعايت قانون و اين آيين‌نامه رأساً نسبت به خريد و تملك اراضي باير و ديار مورد نياز خود اقدام خواهند نمود

 

‌تبصره - در مورد اراضي موات كه در اختيار واجدين شرايط موضوع ماده 7 قانون قرار گرفته و بعداً مورد نياز طرحي باشد، دستگاه مجري طرح مكلف‌است نسبت به واگذاري زمين عوض و يا پرداخت قيمت منطقه‌اي آن به انتخاب فردي كه زمين را در اختيار داشته اقدام نمايد

 

‌ماده 23- ‌براي تملك زمينهاي باير و داير از سوي دولت و شهرداريها و كليه دستگاه‌هايي كه طبق قانون حق خريد و تملك دارند رعايت ضوابط زير ضروري‌است

 

دستگاه تملك‌كننده داراي طرح مصوب بوده و اعتبار خريد زمين نيز تأمين شده باشد

بالاترين مقام اجرايي دستگاه تملك كننده نياز به تملك زمين را تأييد نمايد

وزارت مسكن و شهرسازي عدم امكان تأمين زمين مناسب از ارضي موات و دولتي را در آن شهر اعلام نموده باشد

در شهرهايي كه داراي طرحهاي مصوب شهري است كاربري زمين مورد نياز منطبق با طرح باشد

 

ماده 28- ‌در صورتي كه در محدوده اعلان شده براي تملك، زمين وقفي وجود داشته باشد اعم از اين كه به اجاره واگذار شده یا نشده باشد، ادارات اوقاف و‌متوليان موقوفه مكلفند ظرف 15 روز از تاريخ انتشار آخرين آگهي نظريه خود را به دستگاه مجري طرح اعلان و حداكثر ظرف يك ماه نقشه زمين وقفي ‌و مشخصات آن را ارائه دهند تا حسب مورد نسبت به اجراي آن قسمت از طرح كه در اراضي وقفي است از سوي اوقاف با آستان قدس رضوي يا متولي‌اقدام يا سند اجاره به نام دولت تنظيم يا عوض آن زمين ضمن رعايت مقررات و غبطه موقوفه و با مصالحه واگذار و طرح اجراء گردد

 

‌ماده 29- ‌تملك اراضي مورد نياز براي حفاظت ميراث فرهنگي كشور با سازمان ميراث فرهنگي است كه رأساً نسبت به آن با رعايت كليه مقررات قانون زمين‌شهري و اين آيين‌نامه و قانون حفاظت ميراث فرهنگي اقدام مي‌نمايد

 

‌تبصره 1 - به منظور حفظ ميراث فرهنگي، سازمان ميراث فرهنگي مكلف است فهرست كليه اين گونه اراضي در هر شهر را به وزارت مسكن و‌شهرسازي ارسال نمايد، در صورتي كه سازمان ميراث فرهنگي نسبت به اراضي مذكور طرح تملك داشته باشد در اولويت قرار خواهد گرفت

 

‌تبصره 2 - اراضي مواتي كه در اجراي قانون اراضي شهري و ساير قوانين مربوط در اختيار وزارت مسكن و شهرسازي درآمده است، در صورتي كه‌تشخيص سازمان ميراث فرهنگي كشور قابل حفاظت بوده و به غير واگذار نشده باشد از واگذاري آن خودداري و حفاظت آن به عهده سازمان مذكور‌مي‌باشد

 

ماده 34- ‌تملك و واگذاري اراضي با هر نوع كاربري براي امر مسكن و خدمات عمومي و عوارض طرحها توسط وزارت مسكن و شهرسازي و يا با تفويض‌اختيار وزارت مذكور به سازمانهاي تابعه مجاز است

 

‌ماده36- بند 11 - دفاتر اسناد رسمي مكلفند قبل از انجام هر گونه معامله نسبت به اراضي موضوع قانون زمين‌شهري مراتب را از وزارت مسكن و شهرسازي‌استعلام و بر اساس نظر وزارت مذكور و رعايت مقررات مربوطه اقدام نمايند

 

‌ماده 37- ‌در كليه مواردي كه زمين داير تملك مي‌شود مرجع تملك كننده بايستي بعلاوه بر بهاي منطقه‌اي زمين بهاي اعيانات و حقوق قانوني را طبق نظر‌كارشناس رسمي دادگستري به بهاي عادله روز تعيين و به صندوق ثبت توديع نمايد

 

ماده 43- ‌مالكين زمينهاي داير و باير اعم از حقيقي و حقوقي كه، مجوز تبديل و تغيير كاربري زمين خود را از وزارت مسكن و‌شهرسازي اخذ و قصد تفكيك يا افراز و يا تقسيم اراضي خود را دارند موظفند نقشه تفكيكي اراضي خود را به ضميمه طرحهاي اجرايي آماده‌سازي‌همراه با برآورد هزينه‌هاي مربوطه به ادارات كل مسكن و شهرسازي محل ارائه نمايند

 

‌ماده 47- ‌در كليه طرحهاي آماده‌سازي تأسيسات روبنايي مثل مدارس و درمانگاه، فضاي سبز و نظاير آن را حتي‌الامكان از محل عوائد اماكن تجاري، زمينهاي ‌واگذاري همان شهر، احداث و عرصه و عيان آنها به صورت رايگان به دستگاه‌هاي بهره‌برداري كننده تحويل مي‌گردد. ‌دستورالعمل تعيين سرانه تأسيسات روبنايي توسط وزارت مسكن و شهرسازي تهيه و ابلاغ مي‌گردد

 

‌ماده 48- ‌بهاي واگذاري قطعات زمين راي احداث واحدهاي انتفاعي نظير تجاري و اداري و خدماتي مصنفي برابر است با قيمت منطقه‌اي به علاوه هزينه‌هاي‌زيربنايي و روبنايي قطعه كه از متقاضي دريافت مي‌گردد. وزارت مسكن و شهرسازي موظف است در عقد قرارداد واگذاري اين گونه قطعات ترتيبي‌اتخاذ نمايد كه بهاي دريافتي بابت هزينه‌هاي تأسيسات روبنايي صرف احداث تأسيسات مزبور گردد

‌ماده 49- ‌واگذاري هر نوع زمين در طرحهاي مصوب شهري كه به توسعه يا احداث معابر و ميادين اختصاص داده شده است ممنوع مي‌باشد

‌ماده 51- ‌واگذاري زمين به صورت انفرادي براي تأمين مسكن با شرايط اساسي زير صورت مي‌گيرد، اولويتها و امتيازبندي طبق ضوابطي است كه وزارت مسكن‌و شهرسازي تهيه و به اجرا خواهد گذاشت

متقاضي و افراد تحت تكفل وي در سراسر كشور فاقد واحد مسكوني و زمين‌شهري از تاريخ تصويب قانون اراضي شهري (60.12.27) باشند

متقاضي داراي 30 سال سن باشد و در صورتي كه متأهل باشد حداقل 25 سال سن داشته باشد

از ابتداي پيروزي انقلاب اسلامي (57.11.22) تا زمان واگذاري زمين از سازمانها، بنيادها و نهادهاي انقلاب اسلامي با عناوين مشابه دولتي يا غير‌دولتي در سطح كشور زمين يا واحد مسكوني دريافت نكرده باشد

متقاضي در تهران حداقل 10 سال و در 31 شهر ديگر مندرج در فهرست ضميمه قانون 5 سال و در ساير شهرها سه سال قبل از تاريخ تصويب قانون‌زمين شهري (66.6.22) به طور متوالي تا زمان درخواست زمين در شهر محل درخواست سكونت داشته باشد

‌ماده 52- ‌در كليه مواردي كه زمين براي امر مسكن يا ساير نيازهاي عمومي و خصوصي و نهادهاي انقلاب اسلامي طبق قرارداد واگذار مي‌گردد انتقال قطعي زمين‌موكول به اجراي طرح و ارائه پايان كار ساختماني از شهرداري يا ساير مراجع ذيصلاح خواهد بود

‌براي صدور پروانه ساختماني و تحويل مصالح و ساير خدمات لازم و اعطاي تسهيلات بانكي و اعتباري، اوراق، قرارداد واگذاري دستگاه واگذاركننده‌ارزش سند را دارد و در موقع تنظيم سند اعطاي تسهيلات اعتباري و بانكي در مورد طرحهاي فاقد صورت مجلس تفكيكي نماينده دستگاه واگذاركننده‌زمين در دفتر اسناد رسمي ذيل سند را صرفاً از نظر تجويز رهن امضاء مي‌نمايد و در مورد طرحهاي داراي صورت مجلس تفكيكي اعلام و موافقت‌كتبي دستگاه واگذار كننده كافي بوده و حضور نماينده دستگاه مذكور براي امضاء اوراق مربوط به اعطاء و تسهيلات اعتباري و بانكي در دفتر اسناد‌رسمي ضروري نيست

‌واحدهاي مسكوني ساخته شده در اراضي واگذاري دولت به مدت 5 سال از تاريخ پايان كار غير قابل انتقال قطعي بوده و اين امر بايستي در سند انتقال‌قيد شود

‌ماده 57- ‌واگذاري اراضي شهرداريها، شركتها و سازمانهاي وابسته به شهرداريها توسط آنها به منظوري غير از رفع نيازمنديي هاي عمومي شهري و عوض املاك‌واقع در طرحهاي مصوب شهري منوط به مجوز وزارت مسكن و شهرسازي است

‌تبصره 1 - هزينه‌هاي آماده‌سازي كه به حساب خريداران زمين هزينه مي‌شود جداگانه وصول و به حساب مربوطه واريز مي‌گردد

‌تبصره 2 - بهاي زمينهايي كه در طرح تفكيكي به معابر و خيابانها و فضاي سبز و ساير خدمات عمومي از قبيل مدارس و... اختصاص مي‌يابد و كل‌هزينه‌هايي كه به طرح تعلق گرفته روي قطعات قابل واگذار همان طرح سرشكن مي‌گردد و لكن چنانچه با توجه به تعداد قطعات تفكيكي قابل واگذاري،‌قطعات پيش‌بيني شده براي خدمات عمومي مذكور متناسب با پروژه نبوده و پيش از نياز متعارف همان طرح باشد وزارت مسكن و شهرسازي ميزان‌متناسب با آن طرح را محاسبه و هزينه‌ها به همان ميزان به قطعات قابل واگذاري سرشكن مي‌گردد. بهاي زمين و هزينه‌هاي آماده‌سازي و ساير هزينه‌زمينه‌هاي خدمات عمومي مازاد بر سرانه متعارف از دستگاه بهره‌بردار يا از ساير طرحها كه داراي سرانه خدماتي كمتر از حد متعارف باشند تأمين‌مي‌گردد

نکات مهم در خرید املاک و اراضی

نکاتی که در خرید وفروش املاک  بایستی بیشتر مد نظر قرار گیرد

بیشترین دعاوی مطروحه در امور حقوقی، پرونده های مربوط به دعاوی ملکی است و یکی از دلائل آن عدم توجه طرفین معامله به مقررات خاص بیع و یا دقت نکردن در مسائلی که هنگام معامله توجه به آن ضروری است در اینجا نکاتی را یاد آور میشویم تا شما را راهنمایی کرده باشیم و شما نیز هنگام معامله آن را مد نظر داشته باشید

مطمئن شوید فروشنده، مالک ملکی است که آن را به شما می فروشد و یا اینکه از طرف مالک اختیار فروش داشته باشد لذا اسناد و مدارک را هنگام معامله ملاحظه نمائید

هنگام ملاحظه سند چند مطلب را دقت کنید اول اینکه ببینید ملک به نام چه کسی است آیا مشخصات فروشنده با مشخصات مندرج در سند مطابقت دارد یا خیر دوم اینکه شماره پلاک با محل انطباق داشته باشد سوم اینکه حدود معرفی شده در سند با حدود واقعی آن مغایر نباشد چهارم اینکه مساحت ذکر شده در سند همان مساحتی باشد که به شما اظهار گردیده

مطمئن شوید که فروشنده، ملک را به شخص دیگری نفروخته باشد چون بسیارند کسانی که با انگیزه کلاهبرداری ملکی را به چند نفر میفروشند، وخوب است بدانید اولین معامله اگر صحیح انجام شده باشد معتبر است و معاملات بعدی باطل میشود لذا اگر به چنین معامله ای برخورد کردید اصرار بر اینکه معامله قبلی را بر هم بزنید نداشته باشید و بی جهت از این بابت پرونده در دادگستری درست نکنید بلکه بهتراست پول خود را بگیرید و از خیراین معامله بگذرید تا بیشتر ضررنکنید اما نه اینکه فروشنده را به حال خود رها کنید بلکه میتوانید از او به عنوان فروشنده مال غیرکه مجازات کلاهبرداری دارد شکایت کنید تا مجازات شود شاید این کار را بار دیگر تکرار نکند.

مطمئن شوید که امکان انتقال سند بنام شما هست چون گاهی سند ازنظر ظاهر اشکالی ندارد اما ممکن است ملک در رهن ویا به دلائلی درتوقیف باشد ویا فروشنده ممنوع المعامله گردیده ویا اینکه به دلیل دیگری امکان انتقال سند نباشد مثل اینکه تخلفات ساختمانی صورت گرفته باشد

اگرفروشنده ملک را با داشتن اختیار از طرف مالک بشما میفروشدمدارک او را ملاحظه نمائید مثلا وکالتنامه او را مطالعه کنید وببینید آیا اختیار فروش دارد یا نه گاهی ممکن است فقط دراموراداری وکالت دارد ویا تحت شرائطی می توانسته اقدام به فروش نماید که اکنون آن شرائط فراهم نیست

ما می دانیم که کنترل کردن همه این مطالب امر دشواری است زیرا گاهی انسان هنگام معامله به جهاتی نمی تواند این دقتها را بنماید مثلا با طرف خود رو دربایستی دارد ویا شرائطی پیش می آید که بررسی این نکات مشکل میشود بنا براین اگر قصد معامله دارید برای نیفتادن در یک مخمصه حد اقل شرایطی را پیش بینی کنید که اگر مشکلی پیش آمد به سهولت قابل رفع باشد مثلا شرط کنید که اگر ملک مستحق للغیر درآمد و یا فسادی در معامله پدیدارگشت فروشنده ضامن کلیه خسارات باشد و یا در شرائطی شما حق فسخ معامله را داشته باشید

شرط فسخ را شفاف وروشن بنویسید این را هم بدانید که شرط فسخ غیر ازشرط انفساخ است شرط انفساخ وجاهت شرعی ندارد معنای چنین شرطی این استکه شما شرط کنید که در وضعیت خاصی معامله خود بخود باطل باشد چنین شرطی باطل است زیرا یک بیعی که صحیح انجام شده خود بخود از بین نمی رود بلکه با اراده صاحب خیارشرط بعد از آماده شدن زمینه آن فسخ میشود و پیش از اینکه زمینه فسخ فراهم آید نمی توان اعلام فسخ یک معامله صحیح را کرد

افراز زمین مشاعی

افراز به معناي تقسيم مال غير منقول با توجه به عدم رضايت شركا براي ادامه ي اشتراك است و به تعبيري افراز به معناي انحلال حالت اشاعه و تفكيك در عرف ثبتي عبارت است از تقسيم مال غيرمنقول به قطعات كوچك‌تر و صدور سند مالكيت مفروزي با ابطال سند اوليه و تنظيم تقسيم نامه استفاده مي‌شود. ‌تمامي امور مربوط به تفكيك در اداره ثبت انجام مي‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفكيكي تنظيم مي‌شود. اين صورت‌مجلس  شامل حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزي جهت صدور سند مالكيت براي قطعات و تنظيم تقسيم نامه است, در واقع اگر يكي از موارد گفته شده ناقص باشد، تفكيك اعتباري ندارد.

تفاوت بين افراز و تفكيك

در تـفـكـيـك وجـود حـالـت اشـاعـه ضرورت ندارد و ملك با داشتن مالك واحد قابل تفكيك است  ولي در افراز بايد حالت اشاعه يعني مالكيت بيش از يك نفر باشد‌

تفكيك بارضايت و در حالت تفاهم مـالكان مشاع است و افراز عدم تفاهم و رضايت و وجود اختلاف نسبت به حصه يكديگر و قصد قطع حالت اشتراك مي‌باشد

در تفكيك توجهي به مقدار سهم مالكان در كل 6 دانگ لزومي ندارد و بعد از تفكيك به‌هنگام تنظيم تقسيم نامه رعايت حقوق و سهم هر يك از مالكان مشاع مطرح مي‌گردد كه با توافق نسبت به كسري و زيادت يا صلح و هبه رفتار خواهد شد؛ اما در افراز رعايت و توجه به سهم معادل حصه هر يك از مالكان مشاعي ضروري بوده و اگر اين رعايت در ملك به عللي با توجه به تصرف شركا و به وضـعـيـت ديـگر مقدور نباشد، بايد تعديل صورت گيرد و مقدار اضافي ملك كه در سهم شريك قرار مي‌گيرد، بهاي آن تقويم و در صورت‌مجلس افراز قيد شود‌

تفكيك فقط تقسيم ملك است؛ اما افراز تقسيم ملك توام با تعيين سهام مالكان مشاعي است و قطعات افرازي به نسبت سهم مالك مشاع به آنان اختصاص مي‌يابد. به همين دليل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ولي در تفكيك اين ضرورت نيست و مالك مي‌تواند ملك خود را با رعايت مقررات حاكم بر تفكيك به هر ترتيبي كه مي خواهد تفكيك نمايد ‌

سن مالك يا مالكان دخالتي در امر تفكيك ندارد اما به صراحت ماده 313 قانون امور حسبي اگر ميان مالكان، محجور يا غايب باشد، تقسيم با دادگاه خواهد بود

تنظيم تقسيم نامه پس از تفكيك ميان مالكان مشاعي براي استيلا بر سهم مفروزي ضروري است و چنانچه مالكان مشاع بعد از تفكيك براي تنظيم تقسيم نامه  ميان خود توافق نداشته باشند يا قطعات تفكيكي را انتقال ندهند، تفكيك اقدامي بي‌حاصل و كان لم يكن  تلقي شده و دراين شرايط با وجود صورت‌مجلس تفكيكي شركا به ناچار بايد تقاضاي افراز نمايند

درصورت اعتراض به تفكيك از طرف يكي از شركا ادامه عمليات متوقف مي‌شود و با رضايت معترض مي‌توان ادامه اقـدام را انجام داد ولي اعتراض به افراز درحين اقدام از شركاي ديگر پذيرفته نيست و پس از اتمام مي‌توانند اعتراض  نمايند و رسيدگي به اعتراض نسبت به افراز ملك در صلاحيت مراجع قضايي است ‌

انجام عمل افراز يا عدم افراز در حكم رای مراجع قضايي است و با افراز ملك و عدم اعـتـراض در مـهـلت مقرر هر مالك مشاع مي‌تواند بر سهم مفروزي خود تسلط پيدا نموده و با تسليم سند مالكيت مشاع به واحد ثبت، سند مالكيت 6 دانگ قطعه اختصاصي را تقاضا و دريافت نمايد. با توجه به اين‌كه چنانچه سرانه يا حق مرغوبيت به او تعلق گرفته، بايد رسيد توديع آن به صندوق ثبت يا اقرارنامه رسمي ذینفع را مبني بر وصول اين حق قبل از صدور سند مالكيت مفروزي به اداره ثبت تسليم نمايد

 

 صورت‌مجلس تفكيكي ملك با انتقال قطعه يا قطعاتي از آن به غير يا انتقال سهم مشاعي به شريك ديگر يا تنظيم تقسيم‌نامه يا به طور كلي تنظيم سندي قطعي بر روي آن اعتبار پيدا مي كند؛ اما در افراز با انقضاي مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالك آن مستقرگي ديده و اين امر با استقراع تعيين مي‌شود. پس مي توان گفت براي حصول نتيجه و تسلط بر سهم مفروزي، تفكيك، اقدامي 2 مرحله اي و افراز، اقدامي يك مرحله‌اي است

 

تفكيك در اداره ثبت انجام مي‌گيرد؛ اما افراز هم در اداره ثبت و هم در دادگاه 

در افراز رای صادر مي‌شود؛ ولي در تفكيك صورت‌جلسه تفكيكي  ‌

در افراز اجبار حاكم است؛ ولي درتفكيك مسامحه

در تفكيك سهم تمامي افراد جدا و ملك از حالت مشاع خارج مي‌شود يا اگر مالك يك نفر باشد، ملك به قطعات كوچك‌تر تقسيم مي‌گردد؛ اما در افراز فقط سهم خواهان جدا مي‌شود و بقيه ملك مشاع باقي مي‌ماند

در صورتي كه بر تفكيك اعتراض شود، موضوع اعتراض در اداره ثبت رسيدگي مي‌شود؛ اما اگر بر افراز اعتراض گردد، پرونده جهت بررسي به دادگاه ارسال مي‌شود

مباني اشاعه ي مال غير منقول به دو دسته تقسیم می شوند ,مباني اشاعه يا ارادي است يا قهري

مبناي اول ارادي است؛ اراده ي دو نفر يا بيشتر عاملي است بر ايجاد حالت اشاعه. مبناي ديگر قهري است كه از مصاديق بارز آن ارث است، آنچه كه به عنوان ماترك از متوفي باقي مي ماند، اگر اموال غير منقول هم جز ماترك باشد، آن مال در مالكيت ورثه منتقل شده است و ورثه به صورت مشاع از آن بهره برداري مي كنند

چگونه تشخيص دهيم كه عمليات مقدماتي ثبت، خاتمه پيدا كرده است؟

براي اين تشخيص،‌ ما مراحل مقدماتي ثبت را به 4 مرحله، تقسيم كرده ايم

مرحله ي اول انتشار آگهي ثبت عمومي است، يعني انتشار آگهي موضوع ماده ي 9 قانون ثبت

مرحله ي دوم انتشار آگهي مقدماتي ثبتي است، ‌يعني انتشار آگهي موضوع ماده ي 10 قانون ثبت

مرحله ي سوم انتشار آگهي نوبتي است، يعني انتشار آگهي موضوع ماده ي 11 قانون ثبت

مرحله ي چهارم انتشار آگهي تحديدي است. (تحديد حدود) يعني انتشار آگهي موضوع ماده ي 14  قانون ثبت

در مرحله ي چهارم كه انتشار آگهي تحديد حدود است، در اين آگهي مشخص شده است كه چه روزي بايد مجاورين متقاضي درخواست ثبت، براي تحديد حدود در محل حاضر شوند. صورت جلسه اي تنظيم مي شود، ‌حاضرين امضاء مي كنند. مجاوري كه به تحديد حدود اعتراض داشته باشد،‌ بايد ظرف 30 روز،‌ اعتراض خودش را تقديم كند. اگر اعتراض واصل شد و اعتراض رد گرديد، مرحله ي چهارم كامل هست، يعني عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده است. اگر اعتراض واصل نشد، يعني عمليات ثبتي خاتمه پيدا كرده است

نظرسنجی

نحوه آشنایی با وب سایت؟

جستجو

آمار بازدیدکنندگان

2
194
298425